オフィス移転工事における原状回復と現状回復・復帰の違いとは?

　原状回復/現状回復/原状復帰/現状復帰の違いについて解説します。

結論からいうと、不動産用語で現状復帰、現状回復という言葉が、「原状」と同じ意味で使われている場合がありますが、それは間違いです。

「原状回復」が法律用語上においても、工事関係で正しい用語です。

不動産の賃貸借契約における「原状復帰」とは、賃借人（借主）が退去する際に、借りた物件を契約初期の状態、つまり元の状態に戻すことを指します。

オフィステナントは入居時に、スケルトンの物件にパーテーションを設置したり造作工事を施します。そして、移転退去する際に、すべての造作物を撤去し、物件を元の状態に戻すのが「原状復帰」工事です。

「原状復帰」の代わりに「現状復帰」という言葉が使われることがありますが、これが誤解を招いています。

「現状」は「現在の状態・状況」を指すため、「現状復帰」や「現状回復」と言うと、物件をそのままの状態で、という解釈につながりまり、「原状復帰」と「現状復帰」では意味合いは別ものです。

「原状回復」と「原状復帰」は、日本の不動産や建設業界で使用される用語ですが、それぞれ異なる文脈で使われています。

一般的に、「原状回復」は賃貸借契約や法的文脈で頻繁に登場し、借主が賃貸物件を退去する際、契約初期の状態に物件を戻す義務を指します。

対照的に、「原状復帰」は建設業界でよく用いられ、建築物や物件を元の状態に戻すプロセスを表現します。

用語の違いは、業界ごとの文脈に基づくものであり、同じ意味を持ちながらも異なる表現として認識されています。この違いを認識することで、誤解を避け、契約やプロジェクトの円滑な進行に役立ちます。

オフィスの引越や移転・開設の契約書や退去時の工事においても、経営者や担当者（総務など）がこれらの用語とその違いを理解していることで、行き違いや誤認解釈の予防に繋がることもあります。

1.「原状回復」とは、法律用語であり借主の義務

　原状には「はじめの状態」「本来の状態」、回復には「戻す」の意があり、統合すると原状回復とは「元の状態に戻してあげること」という意味となります。

詳細は後述しますが原状回復は、民法621条に明記があるれっきとした法律用語であり、借主の賃貸借終了時の義務として、定められています。また裁判所が過去に出した判示が、オフィスとして借りたあと、原状回復をする際のルールの基礎となっています。

2.「現状回復」とは、誤表記であり、入力変換ミスの場合も

　冒頭に示した説明により、もしも貸主や不動産管理会社から「現在の状態（現状）に戻せ」と言われたら戸惑うことでしょう。

残念ながら「現状回復」という表記が工事現場や、契約書面に用いられていた場合は、不動産・建設会社の担当者が、先で紹介した「原状回復」と打つべきところを、単に入力変換ミスか、業務経験の浅い担当者のリテラシー不足が原因と思われます。

3.工事関係者の専門用語「原状復帰」

　「原状回復」は、民法及び不動産会社が交付する賃貸借契約書に記載される借主の義務であるのに対し、原状復帰はテナント退去時、職人が工作物を解体・撤去する工事を行うことそのものを指すことが多い用語です。

建設会社や解体工事業者などが「原状復帰工事」「原状復帰させる」といったように、社内や工事現場で用いる場合が多いです。

4.「現状復帰」も誤表記であり、入力変換ミス

　「現状復帰」も、先に説明した同様の理由で、誤った表記となります。

経営者や担当者は、正しいのは「原状回復」/「原状復帰」であることを覚えておけば大丈夫です。

5.物件退去時に必要不可欠な原状回復

　原状回復は、民法621条に明記されています。

（賃借人の原状回復義務）

第六百二十一条　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

ただし通常使用による損耗や経年変化した部分の原状回復義務を免れるのは、個人が住宅として借りていた場合であり、法人などがオフィスとして借りていた場合は、通常使用による損耗、汚損も「特約に基づき借主が元（賃借開始時）の状態に戻すべき」と裁判所が判断されていることに注意が必要です。

そのためオフィス物件の賃貸借契約書には、通常「引き渡し時に存在しなかった工作物は100%借主負担で全撤去」といった内容が特約として盛り込まれているはずです。

経営者や担当者は賃貸借契約時、契約書とりわけ原状回復に関する特約の内容を、よく確認しておく必要があります。

6.内装工事専門業者が説明する原状復帰工事項目

　個々の物件により異なりますが、入居時の内装仕上げ工事は通常、順序よくきっちりと施工されていますので、基本その「逆再生」をしていくのが、原状復帰工事の手順です。

●パーテーションなど間仕切り壁や造作物の解体と撤去

●天井の照明器具/壁紙/床カーペット類の撤去

●電気配線などの撤去

●クリーニング

以上はオフィスの場合の、原状回復＝原状復帰の基本項目です。

7.内装工事専門業者が説明する原状復帰工事の内容

・パーテーション間仕切り壁など造作物の解体と撤去

　まずは目に見える部分、契約時のスケルトン状態に加えた、造作物のパーテーション、カウンター、ドア、棚などがあれば、それらを解体し、撤去します。解体と撤去は想像以上に大きな音が立ちやすい作業ですので、階上、階下、同フロアに入居している他テナントに迷惑をかけないよう、管理会社との日程・時間帯調整が欠かせません。

・天井の照明器具/壁紙/床カーペット類の撤去

　自分たちで選んで設置したものがあれば、天井の造作物や照明器具を外し、壁紙や窓ガラスなどに施したフィルム、床カーペットもキレイに剥がし、漏れなく撤去していきます。物件によっては塗装や再度の壁紙を施して天井、壁の原状回復を図らなければならない場合もありますので、その工事も発生します。

・電気配線などの撤去

　OAフロア、OAタップによる電気配線、電話線、LANケーブルの他、稀にですが給排水設備も入居時に敷設していた場合は、それらもすべて取り去り、処分します。

・最終のクリーニング

　特約に明記されている汚損している箇所が認められた場合や、原状回復工事後のクリーニングも必要です。

8.退去する借主側の原状復帰の工事区分とは

　工事区分とは、入居工事や原状回復の際に、どの部分の工事を誰が業者に発注して、誰が工事費用を支払うのか、細かく分けたものです。工事区分にはA工事/B工事/C工事の3種類があり、その区分を決めるのはビルオーナーです。

契約書、とりわけ原状回復に定められた内容に従って、借主側が工事すべき範囲を請け負います。

オフィスビルの場合は通常、共用部含む建物全体/設備/各部屋といったかたちで、工事区分が設けられています。

原状復帰工事は上記のとおりC工事に該当し、業者の手配から依頼まで、発注者として自分たちで行わなければなりません。

9.原状復帰工事の期間と費用の相場

　気になる所要時間とコストですが、移転前の物件が広く、造作物も多数設置している場合、それなりの工期と費用がかかります。

あくまでも目安ですが、以下の時間とコストがかかると想定してください。

原状回復工事の疑問も解消！オフィス引越、移転工事をご検討のご相談は、パーテーションラボへお問い合わせください。

　原状復帰工事は、賃貸借契約の満了もしくは終了前に完工させる必要がありますので、早め早めの対応が求められます。

そして移転の場合は、現オフィスの原状復帰工事と新オフィスの間仕切りなど内装仕上げ工事の費用がかかりますので、よく検討して信頼のおけるコストパフォーマンスを最大化のための専門業者に任せたいところです。

パーテーションラボの間仕切り工事では、業務で多忙な担当者の手間になる届出関係も併せてサポートいたしますので、安心してお任せいただけます。是非、ご相談ください。

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